Una de las características de la economía de la última década ha sido el impresionante auge de los precios de las casas y bienes inmobiliarios en general. Según datos que tomamos de The Economist, el índice S&P/Case-Schiller de precios de viviendas de Estados Unidos alcanzó su máximo en 2006, subiendo un 134% en los diez años anteriores. En Francia, Suecia y Dinamarca ocurrieron alzas similares durante la última década, y en Gran Bretaña, Australia, España e Irlanda los incrementos fueron aún mayores.

Algún intérprete, ingenuo, de la teoría de Marx podría pensar que este alza debería de reflejar cambios muy profundos en los tiempos de trabajo socialmente necesarios para la construcción de casas. Sin embargo la cuestión es más compleja, porque lo que subyace a este alza es la renta de la tierra, y más en particular, la renta de la propiedad inmobiliaria urbana [Harvey, D. (1990): Los límites del capitalismo y la teoría marxista, México, FCE, capítulos 11 y 12]. Como explica Harvey, siguiendo a Marx, dado que la tierra no es producto del trabajo, no puede tener valor; pero el propietario de la tierra –y esto se aplica al propietario de una casa– puede percibir una renta anual por la misma, que se puede considerar como el interés por algún capital ficticio. Para el propietario esta renta no difiere, en principio, de la renta que le dan activos financieros como bonos o acciones, y el precio de la tierra entonces se calcula de la manera que ya hemos indicado, esto es, a partir de la capitalización de esa renta, con una tasa de interés. Por lo tanto cuando bajan las tasas de interés, el precio de las propiedades inmuebles tiende a subir (*).

*) Nota de Trasversales, con acuerdo del autor

Podría decirse que la renta de la tierra o de la vivienda no deriva del precio de la tierra o la vivienda en el mercado, sino más bien al contrario. Si el propietario de una vivienda puede alquilarla por 10.000 euros al año y la tasa de interés es 5%, el propietario considerará que el “valor” mínimo de esa vivienda es 200.000 euros, pues un capital de esa cuantía rendiría al 5% anual precisamente 10.000 euros. Sin embargo, si la tasa de interés baja al 4%, el capital ficticio que rendiría tal interés ascendería a 250.000 euros, por lo que el propietario -y no sólo él, sino también el mercado inmobiliario- tenderá a pensar que ése es el nuevo “valor” mínimo del piso. Por cierto, en la medida que una sociedad considere en un momento dado que un piso es algo más seguro que una inversión financiera, la tasa de interés a la que se hace el cálculo de capitalización puede ser algo menor a la tasa de interés financiera, de forma que el 5% y el 4% al que nos hemos referido podrían corresponder a tasas de interés financieras del 6% y 5%, por ejemplo. Además, durante algunos periodos de tensiones especuladoras (basadas, por ejemplo, en la expectativa de fuertes subidas del precio de la vivienda) pueden hacer que los precios de las viviendas sean incluso superiores al precio derivado de la capitalización "ficticia" de la renta inmobiliaria.

Por eso Harvey explica que la tierra…
“… llega a ser una forma de capital ficticio y el mercado de tierras funciona simplemente como una rama particular –aunque con características especiales– de la circulación del capital a interés. Bajo esas condiciones se trata a la tierra como un puro bien financiero que se compra y se vende según la renta que produce. Como todas las demás formas de capital ficticio, lo que se compra y se vende es un derecho a un ingreso futuro, lo cual significa un derecho sobre utilidades futuras por el uso de la tierra, o más directamente, un derecho al trabajo futuro” [Harvey (1990) p. 350].

A medida que se desarrolla el sistema de crédito, más y más la tierra y las propiedades inmuebles se tratan como bienes financieros. Cuanto más capital excedente haya, “…más probable será que la tierra sea absorbida al interior de la estructura de circulación del capital en general” (ídem, p. 351).
Si bien los pasajes anteriores están referidos a quienes compran propiedades con el fin de sacar una renta de ellas, el principio se aplica a todo comprador, esto es, también a aquellos que adquieren una vivienda con el fin de vivir en ella. En la medida en que suben los precios, los trabajadores que compran viviendas, o que pagan alquileres, están obligados a destinar una parte cada vez mayor de sus salarios a la vivienda. Toda la propiedad está sometida a la misma ley que rige para los activos financieros, de la misma manera que la tasa de interés se explica por el principio de la plusvalía, con independencia de que haya mucha gente que saca préstamos con fines de consumo. Por esto mismo los movimientos de la tasa de interés imponen fuertes oscilaciones en los precios de la tierra y de las propiedades inmuebles. Los movimientos especulativos son inherentes a la naturaleza de una mercancía cuya esencia es otorgar un derecho a la renta que produce. Harvey recuerda que Marx incluso presenta un ejemplo que se vincula muy directamente con la crisis que estamos tratando:
“En el caso de la construcción de casas en las ciudades que crecen rápidamente, dice Marx, la ganancia que se obtiene por construir es sumamente pequeña, ‘sus principales ganancias salen de las subidas de las rentas’ de tal manera que ‘la renta de la tierra, y no la casa, es el objetivo real de los especuladores de la construcción’” (ídem, p. 370).

La empresa constructora de las casas recibirá, tendencialmente, una ganancia acorde con la tasa general de ganancia; pero los capitales financieros que invierten en el desarrollo de construcciones urbanas podrán recibir no sólo el interés, sino también las ganancias provenientes de la valorización de la tierra y de la propiedad, a partir del desarrollo de espacios ciudadanos nuevos. De aquí que los títulos de propiedad de estos inmuebles se intercambien libremente, a medida que se desarrollan los mercados “como un bien financiero puro” (ídem, 399).

Todo esto da lugar a burbujas y especulaciones desenfrenadas, en la medida que el dinero excedente se vuelque a la construcción “de pirámides de títulos de deudas”.
“La circulación de títulos que dan derecho al trabajo futuro es inherentemente especulativa. Todo el sistema de relaciones sobre el cual está basada la producción de configuraciones espaciales en el ambiente construido suele facilitar, y en ocasiones exacerbar, los ataque de loca especulación a los cuales está propenso cualquier sistema de crédito” (ídem, 400).

Pero estas “orgías especulativas” también se convierten, periódicamente, “en fuente de destrucción para el propio capital” (ídem, p. 372). Es que en la medida en que no exista una verdadera producción de plusvalía, las valorizaciones de los activos que dan derecho al trabajo futuro se derrumban.